Предварителен договор и искът за сключване на окончателен договор

Предварителен договор Предварителния договор е самостоятелен вид договор, чрез който страните подготвят сключването на окончателен договор. Той трябва да съдържа всички уговорки за съществените условия на окончателния договор. Чрез иска по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД страната по предварителния договор упражнява правото да иска от другата страна да изпълни задължението си по договора и да сключи окончателен договор. Постановеното от съда решение за обявяване на окончателен договор. То има действие по отношение и на неучаствалите в производството по постановяването му лица, но те всякога могат да му противопоставят свои права и да възразяват по съдебен ред срещу това решение. Форма на предварителния договор Предварителният договор следва да е сключен в установената от закона форма – писмена форма, ако се касае до предварителен договор за прехвърляне, учредяване или прекратяване на вещни права върху недвижим имот. Съдържание на предварителния договор Когато предварителният договор е за продажба, той трябва да съдържа уговорки за вещта и цената. Това произтича от основанието на предварителния договор, чрез който страната придобива преобразуващо право да иска по съдебен ред сключването на окончателния договор. Предварителният договор е част от преддоговорните отношения между страните - той има организационен и подготвителен характер спрямо обещания с него окончателен договор между тях. В предварителния договор страните могат да включат и други уговорки, респ. - да поемат и други насрещни задължения по него, включително - акцесорни - за неустойка, задатък, отметнина. Продажбата на поименни налични акции не може да бъде предмет на предварителен договор. Идентифицирането на имотите в предварителния договор по начин, който да изразява волята на страните за разпореждане с тях, е нужно с оглед преобразуващото действие на иска по чл.19, ал.3 ЗЗД - ако предметът на предварителния договор не е уточнен, то съдебното решение не може да замести окончателния договор. (Не)действителност на предварителния договор Сключеният под отлагателно условие предварителен договор за продажба на недвижим имот е действителен, щом е в резултат на постигнато общо съгласие на договарящите и не противоречи на повелителните разпоредби на закона. Предварителният, както и окончателният договор за продажба на обект от сграда, която не е изградена в груб строеж, е относително недействителен поради липса на годен обект до момента на завършването на сградата до този етап. Предварителният договор е нищожен, ако с него се цели обезпечаване на кредитор преди вземането му да е възникнало. Нищожният предварителен договор за недвижим имот не поражда никакви последици, никакви права и задължения за страните. Всяка една дължи на другата връщането на полученото въз основа на договора. Когато предварителният договор за сключване на определен окончателен договор е нищожен, същият не може да стане действителен като обикновено ненаименувано съглашение изцяло или отчасти или за отделни клаузи. Един договор, нищожен като окончателен, може да бъде валиден като предварителен, ако отговаря на изискванията за предварителен договор. Иск за окончателно сключване По иска за обявяване на предварителен договор за окончателен предмет на делото е правото на страната да иска обявяването на предварителния договор за окончателен. С вписването не се създават промени в правната сфера на поискалия вписването. То не е индивидуален административен акт, с който се създават или засягат права и законни интереси. Отказите от вписване се обжалват пред общите, а не пред административните съдилища, което също е индиция, че дейността, на служителите, които извършват вписването не е административна.