Договор за Замяна на идеални части!

 

Предмет на договора за замяна може да бъде и идеална част от вещ. Нещо повече – в практиката замяната на идеална част се предпочита пред нейната продажба, тъй като при извършването й не намира приложение ограничението на чл. 33 ЗС. Изхожда се от обстоятелството, че за разлика от договора за покупко-продажба, при замяната съсобственикът получава специфична насрещна престация – правото на собственост върху друга вещ, идеална част от такава вещ или ограничено вещно право върху нея. Тази престация не може да му бъде осигурена от останалите съсобственици на вещта, каквато възможност съществува при изплащането на определена продажна цена. Поради това те нямат право на изкупуване при същите условия при замяна на идеална част от вещта. Разбира се, в случаите когато чрез договора за замяна се прикрива сключването на покупко-продажба, заинтересуваните съсобственици могат да предявят иска за разкриване на относителната симулация и да искат изкупуване на прехвърляната идеална част въз основа на чл. 33 ЗС.

 

Интерес представлява хипотезата, при която предмет и на двете насрещни престации по договора за замяна са идеални части от различни вещи, принадлежащи на едни и същи лица. В този случай заменителите притежават в съсобственост вещите, предмет на техните задължения по договора за замяна. В съсобствеността могат да участват само заменителите или освен тях – и трети лица. Сключването на договора ще доведе до промяна в обема на притежаваните от всеки заемател дялове, като е възможно да се стигне и до прекратяване на участието на някой от тях в съсобствеността върху една от общите вещи. Въпреки съществуващите спорове в правната доктрина, безспорно е становището, че в случаите, когато извършените прехвърляния водят до окончателното ликвидиране на съсобствеността, ще сме изправени не пред замяна, а пред договор за доброволна делба2. Сключването на този договор ще се подчинява на облекчената форма по чл. 34 ЗС.

 

Договорът за замяна може да има за свой предмет и идеална част от вещ, която се притежава по правило при условията на принудителна съсобственост.

 

Така например замяна на идеални части е възможна при общите части на етажната собственост във връзка с използването на възможността за обособяването на части, които да са общи само за някои от етажните собственици. Съгласно чл. 38, ал. 2 ЗС може да се уговори, частите на сградата, които обслужват само някои от отделно притежаваните етажи или части от етажи, да бъдат общи само на лицата, чиито помещения обслужват. Постигането на подобна уговорка може да доведе до обособяването на няколко общности, в които участват различни етажни собственици. Реализирането на предвидената в чл. 38, ал. 2 ЗС възможност води до съсредоточаване на собствеността върху съответните общи части в полза на действително обслужваните от тези части лица. Поради това на уговорката по чл. 38, ал. 2 ЗС следва да се признае вещнопрехвърлителен ефект – прехвърлят се идеални части от съответните общи части, които по правило се притежават от всички етажни собственици. Етажните собственици, чиито помещения не се обслужват от общите части, прехвърлят идеалните си части от тях в полза на останалите етажни собственици. В случаите обаче, когато на свой ред получават идеални части от други общи части, които обслужват само притежаваните от тях помещения, ефектът е аналогичен на този при договора за замяна на идеални части.

 

До сключването на договор за замяна на идеална част от вещ, притежавана при условията на принудителна съсобственост, може да се стигне и при съпружеската имуществена общност след приемането на Закона за данъците върху доходите на физическите лица (ЗДДФЛ). Съгласно разпоредбата на чл. 27, ал. 1, т. 2 ЗДДФЛ, в случаите когато единият съпруг е регистриран като едноличен търговец, другият може да прехвърли в негова полза своята идеална част от правото на собственост върху вещ, представляваща съпружеска имуществена общност, с цел тя да бъде включена в търговското предприятие. За това е необходимо съгласието на съпруга-нетърговец да бъде дадено в писмена форма с нотариална заверка на подписа. Изправени сме пред прехвърляне на фингирана3 идеална част от общата вещ, в резултат на което последната става индивидуална собственост на съпруга-търговец и като част от търговското му предприятие обезпечава неговите кредитори. Това прехвърляне може да стане както безвъзмездно, така и срещу поемането на определено насрещно задължение от страна на съпруга-търговец. В случай че, като насрещна престация в тежест на съпруга-търговец бъде уговорено прехвърлянето на определено вещно право, то трябва да бъде негово лично имущество. Той не може да прехвърли идеална част от друга вещ в режим на СИО, освен ако и по отношение на това прехвърляне не намира приложение разпоредбата на чл. 27, ал. 1, т. 2 ЗДДФЛ – т. е., ако и другият притежава качество на едноличен търговец. В последния случай всеки един от двамата съпрузи-търговци прехвърля (заменя) идеалната си част от една вещ СИО срещу идеална част от друга вещ СИО. Целта е и двете вещи да излязат от режима на съпружеска имуществена общност и да се включат като част от търговското предприятие на съответния съпруг.