Условия за валидност на предварителните договори и усложнения при тяхното изпълнение част 1

1. Предварителните договори  трябва да отговарят на всички условия,  които са необходими за действителността на договорите. 

Предварителният договор има своя правно съществуване, свое  изпълнение и последици от неизпълнението различни от тия на окончателния договор.  С него се уговарят,  подготвят и осигуряват бъдещото сключване на окончателния договор. Предварителния договор е валиден и може да породи свързаните с него правни последици / включително и правната защита по чл 19 от ЗЗД / само до толкова доколкото се отнася до сключването на валиден от гледище на закона окончателен договор. В това отношение член 19 алинея 2 от ЗЗД изрично предвижда, че предварителния договор трябва да съдържа уговорки относно съществените условия на окончателния договор.  Това изискване сте подразбира от само себе си понеже предварителния договор подготвя сключването на окончателния той трябва да съдържа уговорки относно неговите съществени условия в това отношение трябва да се подчертае че тая връзка между съдържанието на предварителния договор и това на окончателния не е случайна за да се упражняват правата.

2. При продажба на урегулирани дворни места още при сключване на предварителния договор страните внимателно трябва да проверяват дали предметът на сделката представлява самостоятелен  парцел. По нашето гражданско право са допустими продажби както на реално определение недвижими имоти така и на идеални части от тях.  Това важи не само за неурегулираните имоти а и за урегулираните. Но, ако със  сключения договор се обещава продажба на реална част от урегулираният парцел,  договорът не следва да се счита за нищожен.
3. Практически интерес представляват следните случаи:

 Страните сключват предварителния договор за определен недвижим имот,  но върху него съществуват известни тежести например възбрана или забрана за строеж и друг. Може ли купувачът при това положение да се откаже от изпълнението на договора?

Няма спор,  ако продавачът е знаел добре от преди  сключване на договора за съществуването на всички тези ограничения върху имота и въпреки това съзнателно е заблудил  купувача, че те не съществуват, и само благодарение на това е могъл да постигне с него съгласие за сключване на сделката,  купувачът има право да атакува предварителния договор поради измама.  Обикновено в предварителния договор се уговаря клауза, че имотът се прехвърля свободен от всякакви тежести, като  възбрана и прочие.  Това може да е казано изрично.  Но намерението на страните в тоя смисъл може да се извлече по пътя на тълкуването. По-късно купувачаът  научава, че върху имота има известни възбрани строителни ограничения и прочие и иска те да бъдат вдигнати.  Ако до сключването на окончателния договор това не бъде сторено,  той е в правото си да се откаже от предварителния  договор и да иска неговото разваляне.

 В такива случаи продавачът не може да се позове на договора и да иска постановяване на съдебно решение,  с което да се замести окончателният договор.  Съдът при такива обстоятелства ако важи иска,  значи да принуди купувача да приеме  едно изпълнение несъответстващо на уговореното. 

4. Но страните по предварителния договор може да не са споменали нищо по тоя въпрос,  а при извършване на продажбата и  направените проверки се оказва,  че върху имота има вещни тежести, строителни ограничения и други. В тези случаи, ако и двете страни добросъвестно не са знаели при сключването на предварителния договор за горните обстоятелства или  продавачът е знаел, но не е ставало дума при воденето на преговорите, че купувачът държи имота да е освободен от тежести и строителни ограничения, положението е друго. Поначало, който купува един имот, трябва да обърне внимание по всички въпроси, да извърши   пълно проучване на избраният от него имот.   Ако не е сторил това няма право да се отказва  да изпълни сключения договор.  Купувачът по предварителния договор независимо от тежестите върху имота за който той узнава по-късно е длъжен да изпълни сключения  от него предварителен договор. Той не може да откаже плащането на цената или да иска нейното намаление поради тия обстоятелства.

По същия начин следва да се решат въпросите,  когато има предварителен договор за замяна и се установи,  че върху единият имот има някакви вещни тежести или административно-строителни ограничения. За всеки случай ще се подходи конкретно.

5.  Ако още през включването на предварителния договор страните са знаели,  че е започнало производство за отчуждаване на имота което по-късно е завършило безпрепятствено В такъв случай продавачът е в обективна невъзможност за изпълнението. 
6.  Подобно е положението и тогава когато поради извършена промяна на регулационните планове имотът, който е предмет на един предварителен договор, е престанал да съществува.  Той може да бъде разпределен между съседните парцели и за него да не се отреди урегулиран парцел. В този случай продавачът е в обективна невъзможност да изпълни задълженията си и следва да бъде освободен както от основното си задължение - прехвърлянето на собствеността, така и от заплащане на уговорната неустойка.
7.  Предварителен договор може да се сключи и за бъдеща продажба на незастроени дворни места.  Но преди да се сключи доброволно в уговорния срок окончателен договор,  започва се от производство  по отчуждаване на парцели за групово жилищно строителство по градоустройствения план на населено място.  

Ако собственикът на имота е сключил предварителен договор за бъдеща продажба,  преди да му е заплатена цената за отчужденото място,  той трябва да го изпълни в уговорените срокове.  Ако откаже доброволно да стори това,  изправната страна по договора може да да иска постановяване на решение което да замести нотариалния акт.

8. Недвижимите имоти за индивидуализират с границите си.  Обикновено квадратурата им се посочва само приблизително.  Тя се уточнява при извършване на нотариалния акт въз основа на представената  скица от  АГКК. Затова при различие  в квадратурата между уговореното в договора и точното измерване следва договора да се счете перфектен,  но до размера на действителната квадратура.  Понякога в предварителния договор квадратурата на имота е въздигната в съществен елемент като купувачът иска да купи имот с точно определена големина било с оглед на застрояване било по други съображения.  Ако по-късно при измерването му се окаже съществена разлика между действителната големина и обещаната повърхност,  всъщност между страните не е постигнато съгласие по един от съществените елементи на договора.  По право предлага се на купувача да купи един имот,  значително по-малък като говорене и то за една и съща цена в такъв случай купувачът и в правото си да се откажа от включния договор Нещо повече той може да търси обезвреда за претърпените щети от неизпълнения на тоя договор.

9. Един от съществените елементи на договора е цената и правилно е тя да бъде фиксирана.  Но понякога страните могат да уговарят не цената на целия имот общо, а само на квадратен метър в такъв случай цената на целия имот ще се определи според установената квадратура от скицата на техническата служба.  В подобни случаи предварителния договор е действителен и ако не бъде навреме изпълнен може да се иска неговото окончателно сключване с постановяване на съдебно решение.

10. При сключването на предварителните договори тяхната валидност може да бъде поставена в зависимост от известно условие.

В случай на развод  : счита се,  че с предварителния договор за продажба  ответникът когато е прехвърлил своя дял от един недвижим имот върху своя съпруг и уговорил , че договорът ще има сила и значение само ако по бракоразводното дело се постигне развод,  е сключва един валиден договор.  Целта на тази клауза от предварителния договор е да уреди имуществените отношения между двамата съпрузи в случая на развод.  Няма никаква пречка нито не допустимо от закона морал и условия което да прави сделката нищожна. Това разбиране е правилно.

11. Страните могат да уговорят в предварителния договор и клауза за отмяна.  В такива случаи между договарящите страни се постига съгласие всяка една от тях да има право да се откаже от договора като заплати определена сума пари . Този договор не е изрично уреден от закона, но той не е и забранен.

12. За валидността на някой предварителни договори се изисква писмена форма. В това отношение чл. 19, ал. 1 от ЗЗД предвижда, че ''предварителния договор за сключване на определено окончателен договор, за който се изисква нотариална или нотариално заверена форма, трябва да се сключи в писмена форма.'' Това изискване е продиктувано  в закона поради подчертана обществен интерес и от съображения за установяване на правната сигурност.

13. На практика често се поставя въпросът, ако някой от страните при сключване на предварителния договор не участва лично, а чрез пълномощник, дали и пълномощното, което го овластява за тази сделка, трябва да бъде писмено?

Съдебната практика е категорична и дава положителен отговор на въпроса. Но тя отива по-нататък като не счита липсата на писмено  пълномощно за причина, която може да доведе до нищожност на договора, а  позволява неговото валидиране, ако упълномощителя потвърди действията на своя пълномощник с писмо. Това становище е правилно, съобразено е със закона, тъй като чл. 42,  ал.2 от ЗЗД позволява '' лицето от името на което е сключен договор без представител на власт / а в случая такава липсва, щом пълномощното не е писмено/ ,  може да го потвърди.   За потвърждаването се изисква същата форма,  която е предвидена за упълномощаването на сключването на договора.

Автор Александър Рачев