Право на собственост,придобито по давност или по документи – удостоверяване с констативен нотариален акт

 

Констативен нотариален акт – какво представлява и в кои хипотези се налага издаването му?

 

Сюжетът е следния…

 

В българското законодателство правото на собственост върху недвижими имоти се удостоверява със специално предвидени документи – нотариални актове, съдебни решения, административни актове и др. Аз съм собственик на къща, апартамент, вила, а не разполагам с нито един от гореизброените документи. При тези обстоятелства следва да се обърна към нотариус, за да ми издаде така наречения констативен нотариален акт. С този вид акт нотариусът ще се произнесе относно съществуването на право на собственост върху недвижимия ми имот, за който нямам документ за собственост.

 

Какви са възможностите пред мен?

 

В зависимост от това дали притежавам писмени доказателства – например удостоверение за наследници, на които да се позова за установяване на правото ми на собственост върху имота, са възможни два варианта на развитие на производството пред нотариус:

 

1.   издаване на констативен нотариален акт (въз основа на представените от мен документи, т.е. писмени доказателства);

 

2.  издаване на констативен нотариален акт въз основа на обстоятелствена проверка (тъй като тук или не разполагам с писмени доказателства, или те са недостатъчни, нотариусът ще извърши обстоятелствената проверка, за да установи наличието на изтекла придобивна давност в моя полза).

 

1. Констативен нотариален акт въз основа на надлежни писмени доказателства – мит и легенда или реална възможност?

 

В това производство по издаване на констативен нотариален акт нотариусът извършва проверка относно съществуването на право на собственост върху конкретния недвижим имот по представените от мен документи:

 

 

1.1. Начало на производството се поставя с писмена молба до нотариуса, в чийто район се намира имота ми. Към нея прилагам писмените доказателства, на които се позовавам за установяване на правото на собственост върху съответния недвижим имот.

 

1.2.Прилагам Удостоверение за  данъчна оценка на имота, издадена от общината, района по местонахождението му.

 

1.3. Мога да представя и проект за нотариален акт, но не е задължително, тъй като нотариусът може да го изготви (разбира се срещу допълнително заплащане)

 

1.4. След преценка на представените писмени доказателства нотариусът се произнася с мотивирано постановление, с което признава или отказва да признае правото ми на собственост върху конкретния недвижим имот.

 

1.5. Ако го признае нотариусът издава констативен нотариален акт, който отговаря на условия, посочени в закона – Констативният нотариален акт трябва да съдържа:

 

1. годината, месеца, деня, а когато е необходимо – и часа и мястото на издаването му;

 

2. името на нотариуса, който го издава;

 

3. кратко обозначение на документите, удостоверяващи наличността на изискванията праводателят да е собственик на имота и дали са налице особените изисквания за извършване на сделката;

 

4. подпис на нотариуса;

 

5. пълното име или наименованието и единния граждански номер на собственика, номера, датата, мястото и органа на издаване на документа за самоличност;

 

6. точно описание на недвижимия имот с посочване на границите и местонахождението му.

 

2. Констативен нотариален акт, въз основа на обстоятелствена проверка

 

Това производство се използва при липса на годни писмени доказателства, както и когато те не са достатъчни да удостоверят правото ми на собственост. Целта е да се установи основанието за придобиване на собствеността върху конкретния недвижим имот, а именно изтекла придобивна давност – Когато нотариусът установи, че съм владял (ползвал) имота явно и необезпокоявано от никого през определен период от време, съм придобил правото на собственост поради т.нар. в правото изтекла придобивна давност.

 

Когато в продължение на поне 5 години съм упражнявал лично или чрез свои хора (роднини, наематели) фактическа власт върху имота и имам правно основание  (Може да бъде сделка, най-често продажба, замяна, дарение, даване вместо плащане и въобще всяка сделка с прехвърлително действие. ) годно да ме направи собственик, като не съм знаел че има някакъв проблем с прехвърлянето на собствеността на имота, съм добросъвестен владелец и като такъв придобивам правото на собственост поради изтекла 5-годишна придобивна давност. Например наследодател ми завещава определен недвижим имот. Но аз не съм знаел, че не са спазени изискванията на закона относно формата на направеното в моя полза завещание. Заради допуснатия порок този акт не е годно правно основание, което да прехвърли собствеността върху имота. Въпреки това ако :

1. съм владял поне 5 години имота

2. и не съм знаел за порока (поради което закона ме третира като добросъвестен)

 

мога да изисквам от нотариуса да извърши обстоятелствена проверка и да се произнесе относно правото ми на собственост върху недвижимия имот. Според правния мир в този случай съм придобил имота на основание изтекла придобивна давност.

 

Когато в продължение на поне 10 години съм упражнявал лично или чрез свои хора (роднини, наематели) фактическа власт върху имота, дори да НЕ притежавам правно основание, годно да ме направи собственик, съм недобросъвестен владелец, но придобивам правото на собственост поради изтекла 10-годишна придобивна давност. В този случай или съм знаел за порока на акта, който е трябвало да ми прехвърли собствеността, или въобще не съществува такъв акт.