Правни последици от изграждането на сградата при предварителен договор за продажба на строеж.

 Какви са последиците от достигането на етап “груб строеж” или на някоя от последващите фази на строителството - констатиране годността на обекта или въвеждането му в експлоатация. Обвързване на сключването на окончателния договор с достигането на някой от посочените етапи би осуетило възможността предварителният договор да бъде сключен по реда на чл. 19, ал. 3 от Закона за задълженията и договорите (ЗЗД), тъй като се явява в противоречие с императивни законови разпоредби.Независимо че договорът е предварителен, то той също следва да отговаря на общите основания за действителност, в това число и на чл. 26, ал. 1, предложение първо ЗЗД. Ангажиментът, който строителят поема за продажба на право на строеж, като се има предвид обвързването на плащането с достигане до фаза “груб строеж”, реално е неизпълним, невъзможен за осъществяване. Не може да бъде прехвърлено право на строеж посредством правна сделка, след като вече е изградена сграда. 

Или поне не може да бъде прехвърлено правото на строеж самостоятелно, без да се прехвърли и правото на собственост върху нея. От тази страна, като всяка нищожна правна сделка, така и предварителният договор няма да породи правни последици, като осъществените в съответствие с договора действия (като плащане на първоначална вноска и т.н.) също са явяват опорочени и извършени без основание. По нищожни сделки не може да се претендира заплащане на неустойка и да се определя срок за доброволно изпълнение, нито да се иска разваляне и заплащане на обезщетение. Подобен предварителен договор, чийто предмет е невъзможен,не може да бъде обявен от съда за окончателен по чл. 19, ал. 3 ЗЗД, тъй като съдът е длъжен служебно да следи за валидността на правните сделки и при наличието на определени пороци да прогласява тяхната нищожност. Законовите ограничения за разпореждане и в частност - невъзможният предмет, водят до нищожност както на окончателния, така и на предварителния договор.

 Проблеми в практиката. Практиката показва, че в повечето

случаи предварителният договор се явява само рамка, която урежда задълженията на страните, като продавачът се възползва най-вече от плана за плащане на сумата, а купувачът си гарантира вземането с възможността да упражни правата си чрез конститутивния иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД. Масова практика е окончателният договор да няма нищо общо с предварителния, като 

страните се съгласяват, че предмет на съглашението ще бъде прехвърлянето на един изграден обект, а не на право на строеж, както е било предвидено в първоначалния договор.В този случай нещата са ясни - страните се съгласяват, че окончателният договор финализира отношенията помежду им. Предварителният договор така или иначе е нищожен. 

Проблемите произтичат от не дотам добрите взаимоотношения, които могат да възникнат между страните. За съжаление, житейските хипотези изобилстват от примери, при които купувачът не харесва изградения обект и търси начин за разваляне на сключената сделка. Сключването на предварителен договор за продажба на право на строеж, с предвидено задължение за сключване на окончателен договор след изграждане на обекта, е удачен вариант всички тези искания да 

бъдат реализирани. В съответствие с разпоредбата на чл. 34 ЗЗД, всяка от страните по една нищожна сделка трябва да върне на другата страна всичко, което е получила от нея - това се потвърждава както от теорията16, така и от практиката. 

Вярно е, че чл. 63, ал. 1 от Закона за собствеността дава възможност собственикът да отстъпи на друго лице правото да построи сграда върху неговата земя, като стане собственик на постройката. Това означава, че суперфициарят може да притежава собствеността върху сградата. В този случай обаче трябва да се направи уговорката, че собствеността се придобива след построяването на сградата, затова и правото на строеж и правото на собственост следва ясно да се отграничават. Правото на строеж съществува за определен период от време, то няма постоянен характер като правото на собственост, поради което и следва да се упражнява активно, тъй като в противен случай ще бъде изгубено. Образно казано, правото на строеж е “преходно право”, чиято основна функция е да се развие динамично до такава степен, в която ще възникне самата сграда като обект на друго вещно право - правото на собственост. С изграждането на грубия строеж титулярът на правото на строеж става собственик на построеното.Както се приема и от практиката - “...с договора е прехвърлено нещо, което отдавна е осъществено. Изграден обект на гражданския оборот не може да бъде предмет на учредяване на правото на строеж. (...) Тъй като в случая правото на строеж е било реализирано към момента на сключване на договора, то не е могло да бъде обект на прехвърляне на право на строеж.” - Решение № 854 от 02.10.2008 г. по гражд. д. № 2539/2007 г., I г.о. на ВКС.

Поставя се и друг много интересен въпрос. В конкретната разглеждана хипотеза за каква недействителност се касае - за изначална нищожност на сделката или за последваща такава. Струва ни се, че при всички случаи става дума за изначална нищожност. Това е така, защото предметът на предварителния договор се явява продажба на правото на строеж Х дни след заплащане на последната вноска по договора, която пък се дължи Х дни след издаване на някакъв административен акт, констатиращ извършен груб строеж или дори по-късен етап на строителството. Договор с такъв предмет е нищожен, тъй като предметът му е в противоречие със закона. Член 181, ал. 1 ЗУТ казва, че такова прехвърляне, така както са го описали страните в договора си, няма как да стане. Изначална нищожност ще е налице дори и при наличието на т.нар. “скрити анекси”, които често се предлагат от икономически по-силната страна (строителите). В тези допълнителни споразумения страните единствено определят как и кога да стане плащането. Фактът, че допълнителните съглашения се сключват по-късно или извън текста на основния договор, по никакъв начин не означава, че те не са част от предварителния договор и не определят неговия предмет.

Трябва да направя и едно важно уточнение. Член 181 ЗУТ говори за “завършване на сградата в груб строеж”. Според нас, това означава окончателното изграждане на конкретна сграда. В този ред на мисли, не мога да приема, че констативният протокол, за който говори чл. 181, ал. 2 ЗУТ, може да съдържа данни за частично изграждане на обекта. Такива протоколи обаче са познати на практиката. Например в Решение № 127 от 16.07.2004 г. по гражд. д. № 43/2004 г., гражд. отд. на Ямболския окръжен съд се посочва, че “от удостоверение за степен на завършеност на СМР и груб строеж е видно, че жилищната сграда, първи етап, е в степен на завършеност СМР груб строеж - 50% и по смисъла на чл. 181, ал. 1 и 2 ЗУТ, в груб строеж - 50%...”. Не съм наясно как един груб строеж може да бъде изпълнен наполовина. Дори и легалното определение говори за “завършени” работи, а не за завършени части от работата. Явно обаче, подобни установителни актове съществуват, което създава една несигурност в 

оборота. Какъв е режимът на сградата в този случай? Изобщо, налице ли е сграда, след като имаме 50% груб строеж? Струва ни се, че в случая не са изпълнени законовите предпоставки за наличие на завършени работи по смисъла на чл. 181 ЗУТ, поради което и правото на строеж към този конкретен момент все още се явява годен предмет на разпоредителни сделки.

  Заключение

Изводът, който следва да изложим, е, че предварителният договор за продажба на право на строеж не е удачно средство за уреждане на отношенията между страни, които всъщност искат да се разпоредят с недвижим имот. В подобни случаи практиката познава достатъчно добри средства, които могат успешно да бъдат използвани, за да не се налага страните да разчитат 

само и единствено на добрата воля и добрите отношения помежду си.