Предварителен договор за продажба на право на строеж

 

 1.Предварителен договор за продажба на право настроеж, чрез който собственикът на един парцел учредява право на строеж в полза на строител, срещу което собственикът получава определено обезщетение - апартаменти, гаражи, магазини и т.н. в бъдещата сграда. Този тип договори не са уредени в действащото законодателство и в теорията могат да бъдат срещнати под различно наименование - договор за строеж срещу апартаменти, договор за обезщетяване на собственик с апартаменти и много други. Учредяването на право на строеж в полза на едно лице срещу задължението да се изградят някакви обекти в бъдещата сграда е един от най-сигурните начини за собственика на земята да се защити от евентуални злоупотреби от страна на строителя.

Нерядко, този вид договори създават големи проблеми на собственика на имота или на суперфициара. Не са малко и случаите, при които този вид договори се явяват първопричина за сключването на предварителни договори, по силата на които титулярът на правото на строеж се опитва да си осигури средства срещу прехвърлянето на един обект, който ще възникне впоследствие - след като сградата бъде построена, т.е. след като конкретният обект възникне. 

Използването на предварителни договори в този случай е удобно, тъй като строителят получава предварително част от сумата за обекта, а приобретателят получава традиционно по-ниска цена, когато прави вноски за все още непостроено жилище (ателие, гараж, магазин и т.н.).

 2. Предварителните договори за продажба на право на строеж

През последните години особена популярност добиха предварителните договори за продажба на право на строеж. Тази форма на уреждане на облигационните отношения между страните бързо набра популярност и в момента се използва масово от строителните предприемачи за започване на процедура по “продажба на зелено”.

Каква е икономическата логика на строителите, възползващи се от разглежданата правна форма? 

Защо те сключват предварителен договор за продажба на право на строеж и какво постигат при сключване на окончателен договор? Следва да обърнем внимание на Закона за данъка върху добавената стойност4 (ЗДДС), който предвижда като принципно положение следното: доставките, свързани със земя, са освободени - при тях не се начислява ДДС. Освободени доставки,свързани със земя по смисъла на ЗДДС, са прехвърлянето на правото на собственост върху земя, учредяването или прехвърлянето на ограничени вещни права върху земя, отдаването на земя под наем или аренда. В този смисъл е разпоредбата на чл. 45, ал. 2 ЗДДС - учредяването или прехвърлянето на правото на строеж се смята за освободена доставка до изграждане на грубия строеж.

Следва обаче да си зададем въпроса: законосъобразно ли протича тази процедура? Възможно ли е задължението да се продаде право на строеж да бъде предмет на предварителен договор и, ако това е възможно, то до кой момент може да се сключи окончателният договор?

В повечето случаи предварителните договори имат за предмет продажба на право на строеж за построяване на някакъв обект в сграда, който се посочва детайлно - с площ, местоположение, съседи и т.н. Срещу задължението на продавача да продаде правото на строеж купувачът следва да заплати продажната цена при определени условия и срок. Традиционно условията на договора 

предвиждат след заплащането на цената да започне де тече конкретен срок за прехвърляне на правото на строеж по изискуемия от закона нотариален ред.

 

 3. Законови ограничения при прехвърляне правото на строеж

С оглед сигурността на купувача на бъдещия обект, последната част от продажната цена по описаните по-горе предварителни договори се заплаща около финалния момент на построяване на сградата - наличието на констативен акт за извършен груб строеж - удостоверение по чл. 181, ал. 2 от Закона за устройство на територията (ЗУТ), приемане на обекта - акт-образец 15 или въвеждане на сградата в експлоатация - акт-образец 16.

В случая започването на броенето на срока за сключване на окончателен договор стартира с издаването на акт на компетентен държавен орган. Този акт обаче има за цел да установи определен етап от извършеното строителство. В разглежданата хипотеза конкретният етап е от много важно значение.Това е така, защото законът обвързва момента, до който правото на строеж може да бъде предмет на прехвърлителна сделка6. Става дума конкретно за чл. 181 ЗУТ. Според ал. 1 на цитираната разпоредба “правото на строеж на сграда или на част от нея може да бъде предмет на прехвърлителна сделка от момента на учредяването му до завършване на сградата в груб строеж.”Последиците от констатирането на конкретния етап от строителството се изразяват в предвидената от закона възможност, според която “след завършване на сградата в груб строеж, констатирано с протокол на общинската (районната) администрация, предмет на прехвърлителна сделка може да бъде само и единствено построената сграда или самостоятелни части от нея”.