Покупко-продажба на недвижим имот

Чрез тази процедура се осъществява прехвърлянето на правото на собственост върху недвижим имот

С договора за покупко-продажба на недвижими имот продавачът се задължава да прехвърли на купувача собствеността на конкретния имот срещу цена, която купувачът се задължава да му плати (договорът за продажба е регламентиран от чл. 183 от ЗЗД; съответно - при търговска продажба се прилага чл. 318 от ТЗ). Договорът е двустранен, възмезден, комутативен, консенсуален. Като двустранен договор към него следва да се прилагат и всички общи правила относно двустранните договори (например, свързани с развалянето на договора), доколкото прилагането им не е изключено на друго основание. Разпоредбите на ЗЗД относно обикновената продажба между гражданскоправни субекти се прилагат и в случаите на търговска продажба, но само доколкото ТЗ не предвижда специални правила.

Съгласно чл. 18 от ЗЗД договорите за прехвърляне на собственост или за учредяване на други вещни права върху недвижими имоти трябва да бъдат извършени с нотариален акт.

Страни по договора за покупко-продажба на недвижим имот (продавач и купувач) могат да бъдат всички физически и юридически лица, както и държавата и общините. Недееспособни и ограничено дееспособни лица могат да бъдат страна по този договор само ако се представляват от своите законни представители (родители, настойници, попечители) и при спазване на изискванията на Семения кодекс.

Чл. 185 от ЗЗД забранява да бъдат купувачи - нито пряко, нито чрез подставено лице:

а) лицата, които по закон или по назначение от властта управляват или пазят чужди имущества - относно същите тия имущества, както и длъжностните лица относно имотите, които по служба им е възложено да продават, и

б) съдиите, прокурорите, държавните и частните съдебни изпълнители, съдиите по вписванията и адвокатите - относно спорните права, които са подсъдни на съда, към който се числят или във ведомството на който действат, освен ако купувачът е съсобственик на спорното право.

ЗЗД въвежда още една забрана представителят да договаря сам със себе си, освен ако не е уговорено друго (чл. 38 от ЗЗД).

Продажбата на недвижим имот може да се извърши чрез пълномощник на носителя на правото на собственост или чрез негов законен представител.

При тази хипотеза в пълномощното задължително се посочват всички данни, индивидуализиращи предмета на сделката (недвижимия имот), които се описват и в договора за прехвърлянето му и които също така са вписани в акта за собственост на продавача. Имотът трябва да бъде точно описан, да бъдат посочени границите му, неговите съседи и т. н.

Пълномощното следва да бъде с нотариална заверка на подписа на упълномощаващия (чл. 37 от ЗЗД).

Прокуристи (чл. 22, ал. 2 от ТЗ), търговски пълномощници (чл. 26, ал. 2 от ТЗ) и управители на дружества с ограничена отговорност (чл.137, ал. 1, т. 7 от ТЗ) трябва да имат изрично пълномощно за продажба на недвижими имоти.

Страните по договора за покупко-продажба на недвижим имот трябва да изповядат сделката пред нотариуса, в чийто район се намира имотът. Законът изрично задължава нотариалните актове за прехвърляне на собственост или за учредяване на вещно право върху недвижими имоти и удостоверяване на право на собственост върху такива имоти да се извършват от нотариуса, в чийто район се намира конкретния имот. Съгласно същото правило вписванията, отбелязванията и заличаванията относно недвижими имоти се извършват по разпореждане на съдията по вписванията от службата по вписванията, в чийто район се намира имотът (чл. 570 от ГПК).

Нотариалното производство започва с писмена молба на страните (по смисъла на чл. 572 от ГПК), тъй като съгласно чл. 571 от ГПК молбата трябва да е писмена, а не устна, когато се иска изготвяне на нотариален акт за прехвърляне или учредяване на вещно право върху недвижим имот, удостоверяване право на собственост върху такъв имот и вписване, отбелязване и заличаване на вписване.

Адвокат Юлия Данова

9010, Варна, ул. "Добротица" 3

Моб: +359 895 64 59 40

Сайт: advokatvarna.com

Ел.поща: iulia.danova@abv.bg