Документи за собственост, Видове нотариални актове

Видове нотариални актове

 

Миналата сряда започнахме поредицата консултации за видовете документи за собственост у нас с разяснения за документите, издавани при покупка на жилище от общината. Днес продължаваме темата с видовете нотариални актове.

 

 

В действащото в страната вещно законодателство - Закона за собствеността, Закона за държавната собственост, Закона за общинската собственост, Закона за задълженията и договорите, Гражданския процесуален кодекс, Закона за нотариусите и др., е предвидена специалната писмена нотариална форма за различни видове сделки. Тези сделки се извършват от нотариуса, в чийто район се намира имотът. Нотариусът не може да извършва нотариални действия извън своя район. Съгласно Закона за нотариусите, нотариалната работа по изповядване на сделките с недвижими имоти, се извършва като дейност на частни лица - нотариуси, но държавата си запази контрола върху вписването на документите в общ регистър. Нотариалните актове са задължителни за три големи групи нотариални производства:

 

Нотариални актове за прехвърляне на собственост 

 

Класическите нотариални актове са задължителни за договорите, с които се прехвърля правото на собственост чрез покупко-продажба, замяна, дарение, прехвърляне на недвижим имот срещу задължение за издръжка и гледане. Те се подписват от страните в нотариалната кантора и подлежат на вписване при съдиите по вписванията в деня на полагането на подписите от участниците и нотариуса.

 

За учредяване, прехвърляне, изменяне или прекратяване на вещно право върху недвижим имот също има нотариални актове. Съгласно Гражданския процесуален кодекс от нотариална форма се нуждаят и сделките, които имат за предмет ограничените вещни права на строеж, надстрояване, пристрояване и правото на ползване. 

 

Тази форма се ползва и за удостоверяване правото на собственост. Когато собственикът на недвижим имот няма документ за собственост, той може да се снабди с такъв, след като установи с надлежни писмени доказателства пред нотариуса своето право. Такива доказателства могат да бъдат крепостни актове за собственост на неговите наследодатели или други роднини, нотариални актове на праводатели, стари скици на имота, разписки за плащани лично от него или родствениците му данъци и такси за същия имот или за част от него, удостоверения за наследници и др.п. 

 

Ако прецени, че притежаваните писмени доказателства по категоричен начин доказват собствеността на молителя, нотариусът му издава т.нар. "констативен" нотариален акт. Ако собственикът не разполага с такива доказателства или те не са достатъчни, нотариусът извършва 

 

Обстоятелствена проверка 

 

за придобиване на собствеността по давност. (Съгласно чл. 79 от Закона за собствеността правото на собственост по давност върху недвижим имот се придобива с непрекъснато владение в продължение на 10 години. При условие, че владението е добросъвестно, правото на собственост се придобива с непрекъснато владение в продължение на 5 години. Който докаже пред нотариуса, че е владял в различни времена, предполага се, че е владял и в промеждутъка). За целта нотариусът проучва владението чрез разпит на трима свидетели, посочени от кмета на общината, района или кметството или определено от него длъжностно лице, в чийто район се намира недвижимият имот. Свидетелите се посочват по препоръка на собственика и трябва по възможност да бъдат граничещи с имота съседи. Въз основа на писмените доказателства и записаните показанията на разпитаните свидетели, нотариусът изготвя мотивирано постановление, с което признава или отказва да издаде документ за собственост. Ако с постановлението правото на собственост се признава, нотариусът издава нотариален акт на молителя за собственост върху недвижимия имот. 

 

Отказите на нотариусите и на съдиите по вписванията 

 

да извършат нотариално действие могат да се обжалват пред окръжния съд в 7-дневен срок от отказа. Съдът се произнася в закрито заседание, но може да призове страните и да събира доказателства, ако това е нужно. Окръжният съд сам решава въпроса по жалбата. Съгласно Семейния кодекс, придобитото движимо и недвижимо имущество със съвместен принос на съпрузите по време на брака, е бездялова имуществена съсобственост - съпружеска имуществена общност, без значение чие име на съпрузите е записано в документа за собственост.

 

Документи за собственост, които не са нотариални актове 

 

Завещание - саморъчно или нотариално, замества нотариалния акт за имотите, описани в него. При условие, че са били собственост на лицето към момента на откриване на наследството. Завещанието е разпореждане с имуществото на завещателя за след неговата смърт. Завещанието се обявява от нотариус чрез съставяне на протокол. След заплащане на държавната такса от 2% върху данъчната оценка на завещаните имоти, заверен препис от завещанието се издава на наследника и то произвежда действие на документ за собственост на недвижими имоти. Това е така дори и когато завещанието е оспорено по съдебен ред от лице със запазена част по Закона за наследството.

 

Предварителният договор за сключване на определен окончателен договор, за който се изисква нотариална или нотариално заверена форма, трябва да се сключи в писмена форма. Предварителният договор трябва да съдържа уговорки по съществените условия на окончателния договор - описание на имота и неговата цена, срок за плащането й и период за подписване на нотариалния акт и др. Всяка от страните може да предяви иск пред съда за сключване на окончателния договор. В такъв случай договорът се счита за сключен в момента, в който решението на съда влезе в сила. При прехвърляне правото на собственост върху недвижим имот, съдът задължително проверява и дали са налице предпоставките за прехвърляне собствеността, ако това бе станало по нормалния нотариален ред. При произнасянето си съдът задължава ищеца/собственик да заплати разноските по прехвърлянето на имота, нарежда вписване на възбрана (за да не се продаде имота на трето лице) и не издава препис от решението си, докато не му се представи вносна бележка за платените разноски по прехвърлянето, данъците, както и др. задължения на вече стария собственик към държавата и към банките по неговото местожителство. Съдебното решение за обявяване на предварителния договор за окончателен замества нотариалния акт за този имот, съгласно чл. 19, ал. 3 от Закона за задълженията и договорите.