Договор за наем

Същност на договора за наем

Основното съдържание на договора за наем обхваща съгласието на наемодателя да предостави на наемателя една вещ за временно ползване и съгласието на наемателя да се съгласи да му плати за това определена цена. Предаването на вещта от наемодателя на наемателя и реалното осъществяване на ползването на наетата вещ от последния са факти, които стоят в сферата на изпълнение на сключения договор, а не на постигане на съгласието за възникване на договорната връзка или на преустановяване на нейното съществуване. Наемният договор е и неформален - законът не поставя изискване за форма като условие за неговата валидност. Писмената форма обаче е условие за доказването му при наличието на спор , когато се касае за наемни договори на стойност над 5000 лв., които не могат да бъдат доказвани със свидетелски показания (освен ако са сключени между съпрузи или роднини по права линия, по съребрена линия до четвърта степен и по сватовство до втора степен включително).

Съгласно закона, договорите за наем, сключени за срок по-дълъг от 1 година, се вписват в имотния регистър. Вписването на наемния договор защитава наемателя, в случай че имотът бъде прехвърлен преди изтичане срока на договора.

Права и задължения на страните по договора за наем

- Права и задължения на наемодателя

Основното задължение на наемодателя е да осигури ползването на вещта. Това означава, на първо място, да предаде вещта на наемателя в състояние, което отговаря на ползването, за което е наета. Ако вещта не е предадена в надлежно състояние, т. е. вещта има недостатъци, наемателят има следните варианти за действие: да иска поправянето й от наемодателя или да я поправи за негова сметка; да иска съразмерно намаление на наемната цена; да развали договора. Във всеки от тези случаи има право и на обезщетение за претърпените вреди.

Наемодателят се освобождава от отговорност за следните групи недостатъци: (1) недостатъци, които са били известни на наемателя, поради което e препоръчително страните да съставят приемо-предавателен протокол при подписване на договора; (2) явни недостатъци - такива, които наемателят би могъл да узнае при обикновено внимание. Наемодателят ще отговоря за горните две групи недостатъци обаче, ако те са опасни за здравето на наемателя или за здравето на лицата от неговото домакинство.

Във връзка с осигуряване на спокойното ползване на вещта от наемателя, Наемодателят може да се задължи да не прехвърля вещта в срока на наемния договор, като страните могат да уговорят неустойки в случай на неизпълнение.

Наред с това, наемодателят следва да предостави на наемателя и всички необходими принадлежности към вещта, в това число и документи (ако е необходимо).

В случай на възникнали повреди в течение на срока на наемния договор, заплащането им се разпределя между страните според „тежестта" на повредите. Наемодателят отговаря за всички повреди на вещта, извън дребните такива, дължащи се на обикновено употребление, които са за сметка на наемателя. Ако наемодателят не извърши тези поправки, наемателят има право да иска поправянето им или съразмерно намаление на наемната цена, или да развали договора, както и да иска обезщетение във всички случаи, когато повредата се дължи на причини, за които отговаря наемодателят. Но ако наемателят сам е извършил тези поправки с грижата на добър стопанин, може да прихване стойността им срещу наема, без да се нуждае от съдебно овластяване, освен да покани наемодателя.

- Права и задължения на наемателя

Наемателят е длъжен да си служи с вещта съгласно договореното предназначение, ако такова липсва - обичайното предназначение.

Съществено е и задължението му да плаща уговорения наем съгласно условията и сроковете на договора. Обикновено плащането става на периодични вноски - месечни, седмични, дневни и т.н. Възможно е да се уговори и еднократна сума или друга насрещна престация. Често в практиката наемателят предоставя и депозит, чиито размер се обвързва с размера на дължимия наем. Този депозит, според съдебната практика, е гаранционен, има чисто обезпечителен характер и служи за евентуално удовлетворяване претенциите на наемодателя за вреди от неизпълнение на договора за наем. Вземанията за наем, като вид периодични плащания, се погасяват с тригодишна давност.

С финансов характер са и задълженията за заплащане на разходите, свързани с ползването на вещта (електроенергия, топлоенергия, вода, телефон и др.), в т. ч. и дребните поправки, наложени от обикновеното употребление на вещта (замърсяване на стени в помещенията, разяждане на кранове, на брави, запушване на комини и др.).

Трайни преустройства, подобрения, луксозни разноски за вещта могат да се правят от наемателя със съгласието на наемодателя, което обикновено се уговаря като договорна клауза с цел избягване на бъдещи спорове. С Решение на ВКС е прието, че при извършени от наемател подобрения, когато в договора за наем не е уговорено за чия сметка са, обеднелият разполага с иска за неоснователно обогатяване. Качеството на лицето, извършило подобренията, се определя от даденото съгласие, с оглед което подобрителят може да бъде владелец, държател или лице, което води чужда работа без пълномощие, като при извършени подобрения от наемател, се дължат направените разходи, а не увеличената стойност на имота.

Наемателят е задължен да съобщава незабавно на наемодателя за повредите и посегателствата, извършени върху наетата вещ.

Наемателят е длъжен да върне вещта след прекратяване на договора, като при приемането й е добре също да се състави приемо-предавателен протокол. Целта му е да се определи състоянието на вещта към момента на връщането й и евентуално дължимо обезщетение от наемателя за нанесени вреди. Такова се дължи само ако вредите са причинени виновно от наемателя, лица от неговото домакинство или пренаематели.

Срок

Характерни особености има във връзка със срока на наема. Законът определя максимален срок от 10 години, освен ако наемът не представлява търговска сделка. В случай че все пак бъде сключен наем за, например, 12 години, при евентуален спор съдът автоматично ще намали срока на договора до 10 години. Търговците обаче, при извършване на търговското си занятие, могат да сключват наеми за по-дълъг срок.

Пренаемане

Пренаемането е допустимо, ако не е изключено изрично в договора за наем. При пренаемането има два договора - между наемодател и наемател и последващ го договор между наемател и пренаемател. При пренаемния договор не възникват правоотношения между наемодател и пренаемател, отношенията са между наемателят и пренаемателят и правото на последния е обусловено от това на наемателя. Правилото е, че пренаемателят няма по-големи права от наемателя за ползване на вещта, отдадена под наем.

Прекратяване на договора за наем

Подобно на всички останали договори, и договорът за наем може да бъде прекратен по взаимно съгласие - необходимо е страните да постигнат съгласие относно момента и другите последици на прекратяването.

Срочният договор за наем се прекратява с изтичане на уговорения срок.

Срочният договор за наем също, подобно на безсрочния, може да бъде прекратен с предизвестие, но само ако тази възможност е изрично уговорена от страните

Специални правила въвежда ЗЗД относно прекратяването на безсрочния договор за наем. Той може да бъде прекратен с предизвестие до другата страна. Законът определя и минимален срок на предизвестието - един месец, но ако наемът е уговорен на ден - достатъчно е предизвестие от един ден. За прекратяване на безсрочния наемен договор по реда на ЗЗД не са предвидени никакви други предпоставки, освен връчването на едностранно предизвестие, поради което без значение е евентуалното неизпълнение на задължения по този договор от една от страните, както и наличието на основания за унищожаване на договора.

Специфики във връзка с действието на договора за наем и момента на прекратяването му възникват при прехвърлянето на наетия недвижим имот по време на договора за наем. Независимо от способа за прехвърляне на собствеността - покупко-продажба, замяна, дарение, наследяване и др., в случай че наемният договор е сключен в писмена форма и преди прехвърлянето на имота, вариантите са три. Първо, ако договорът за наем е вписан в имотния регистър, той остава в сила за приобретателя за толкова дълъг срок, за колкото е сключен (чл. 237 ал. 1 ЗЗД); след изтичането на уговорения срок, договорът се прекратява по право и наемателят следва да освободи имота. Второ, ако договорът за наем не е вписан, но има достоверна дата (например, нотариално заверена), той важи за приобретателя до предвидения в него срок (ако е по-малък от една година), но за не повече от една година. (чл. 237 ал. 2 ЗЗД, изречение първо). С изтичането на съответния срок, ако е по-малък от една година, или съответно едногодишния срок, от прехвърлянето на недвижимия имот срочният договор за наем се прекратява по право и наемателят следва да освободи имота. Трето, ако договорът нито е вписан, нито има достоверна дата, но наемателят е във владение на имота, договорът остава в сила за приобретателя като договор за наем без определен срок, което значи че може да бъде прекратен с минимум едномесечно предизвестие.

Адвокат Юлия Данова

9010, Варна, ул. "Добротица" 3

Моб: +359 895 64 59 40

Сайт: advokatvarna.com

Ел.поща: iulia.danova@abv.bg